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惹眼的卓越 入京百亿夺地与退地传闻背后

来源: 作者: 发布时间:2021-05-20

   卓越一整个下午都在忙着否认各种退地传闻。

  “不存在退地情况”,卓越方面以相同口吻回复观点地产新媒体:“联合摘地会根据拿地协议进行,在北京还有很多合作方,还在同步洽谈更多合作项目。”

  从事件起源说起——北京连续两天集中供地落下帷幕之后,大湾区“黑马”卓越成为热议对象,一口气包揽4宗地,霎时间涌出各家媒体关于卓越北京拿地分析,其中还夹杂着不确切的退地传闻。

  甚至后续消息传出,此次土拍,卓越不只收获了4宗土地,其它3幅已成交地块中也存在该公司的“影子”。

  但一直没有确切信源存在,查阅部分报道发现,采用的都是“可能”、“或许”此类字眼,比如“卓越除金盏地块外,其余几宗联合拿的地都有可能退出。”

  试图向其它合作方求证,接近首开方面的人士称,双方成立联合体拿地之前,是有各自的授权价限制,如若超过卓越的内部授权价,卓越会在后续退出联合成立的公司。

  该人士指出,卓越与首开合作的这宗地并没有超过双方内部授权价。

  接近中交方面的人士则回应,地块价格合适,其它不方便发表意见。

  各方答复模棱两可,仅卓越方面持坚决否认的态度。观点地产新媒体方面还向卓越集团总裁沙骥求证:“退地是不可能的事,投了那么多地,不可能说投了就不玩了,这段时间还有很多合作在落地。”

  据他透露,北京金盏地块还有合作方在寻求合作,卓越也在评估合作的可能性。

  拿地与退地

  博恩曾说过,谣传就像河流,其起源极狭窄,而下游越来越宽阔。市场上继续众说纷纭,对卓越退地一事添加各种“佐料”。

  但实际上,相当一部分业内人士认为,卓越退地可能性极低。

  一名北京业内人士很早便否认了这样的传闻,他表示,不排除是其它房企放出的烟雾弹,但卓越不可能退地,毕竟缴纳了20%的保证金,也是一笔不小的数目。

  进一步分析,退出合作需要找其它房企接手,但如此低的利润空间,算不过账的话,一般接盘侠不好找。

  以5月10日卓越在首拍中拿下的朝阳区金盏乡小店村3005-02地块为例,最终拿地价格为39.27亿元+13%政府产权份额,成交楼面价52988元/平方米,溢价率3.89%。但该地块房屋销售价格上限为7.6万元/平方米,算上政府产权份额部分,实际账面并不太好看。

  资料显示,该地块建设用地面积为5.7万平方米,规划建筑面积为7.41万平方米,土地用途为R2二类居住用地。

  一名长期研究北京市场的分析师称,金盏地块容积率1.3,如果规划叠拼别墅的话,地下部分可以产出一定货值,但也没什么盈利空间。

  卓越对此不以为然,据称,当时首宗地块到手,卓越方面有投拓人员起立欢呼,显然对于夺地成功十分欣喜。

  拿地之后,卓越方面便有内部人士接受相关媒体采访称,金盏地块虽为卓越拿下,但背后也有合作方,具体还不方便透露,地块操盘体也还在和合作方谈。

  卓越在北京更擅长于联合体操盘方法,北京首批集中供地的第二天,卓越都是以联合体的形式现身拿地,且连续拿下了三宗地,总金额达到148亿元,如对半分的话,卓越投资金额达到74亿元。

  具体为,首开+卓越以62亿元、配建3.25万平方米公租房、溢价率5.08%的代价获得丰台区长辛店镇张郭庄村地块;卓越+中交49.9亿摘昌平中关村生命科学园地块;卓越+中交以36.1亿元、配建2.05万平方米公租房拿到昌平东小口马连店地块。

  其中,讨论最多的是卓越与中交联合拿下的两宗地。

  据悉,东小口板块是目前北京热度较高板块,位于海淀、昌平及朝阳的交界处,距地铁8号线平西府站不到500米。

  至于本次卓越+中交联合体拿下的东小口地块及生命科学园地块,商品房均价上限为6.2万元/平方米及6.3万元/平方米。虽利润空间同样所剩无几,但多个业内人士均表示,项目后续应该不愁卖。

  卓越相关负责人对媒体更为详细的回复中则提到,卓越内部从拿地后就一直在开会推进后续事宜,与合作方讨论分工条线、产品系选择等。

  外部并不知悉这两宗地是否超过了卓越所定下的内部授权价,联合拿地协议的具体要求如何也不得而知。

  按照已有口径来看,虽当前未有退地操作,但也不排除后续发展可能出现变数。

  毕竟在北京退地行为早有先例,如在2015年之际,北京市场便是“退地”风波不断。当时,华润、招商、华侨城组成的联合体以83.4亿元总价、配建5.7万平方米公租房的代价摘得丰台南苑乡地块,仅在拿地两个小时后,市场就传出华润、招商要退出地块的消息。

  彼时业内便有分析称,退回国土局的几率比较小,程序和手续都极其繁琐,还要搭上保证金,联合体之间协商退出合作的可能性更大。

  往事可鉴,上述故事后续为,华侨城独自揽下地块,但最终还是因高价地无法消化而将北京丰台槐新项目转让予泰禾。

  惹眼的卓越

  归根结底,业内对于卓越退地的疑问在于,作为长期深耕大湾区的房企,是否有实力同时打造北京多个项目,聚焦点则为资金是否充裕。

  事实上,卓越不是首次入驻北京市场。

  在此前,卓越北京已有项目在售,但多为合作开发,且更多充当战略投资的角色,并没有独立操盘经验。

  按照卓越方面在公开市场的回复,其于2002年进京,2005年成立北京公司,2015年、2017年均与其他企业合作在北京公开市场成功拿地。

  另外,卓越已于2009年成立华北公司,管辖天津、石家庄和北京区域。

  目前卓越在北京有两个项目,都是与万科合作,分别为翡翠公园和翡翠山晓。其中,翡翠公园位于昌平区北七家京承高速07出口西,已于2017年12月16日开盘;翡翠山晓位于石景山石门路东侧500米,是万科联手卓越和平安共同打造的城市浅山墅居。

  除此之外,卓越此前在北京无其它拿地动作。也许是因为有了过往合作经验,卓越特别强调在北京市场与其它房企合作。

  卓越方面在公开报道采访中坦言:“在大湾区,卓越的深耕能力主要依靠旧改,长三角基本依赖招拍挂,而在北京基本依靠联合拿地。”

  合作分担风险,可以缓解资金压力,同时还能实现市场、客户等资源共享,卓越打的便是这样的算盘。与此同时,也有产生分歧的潜在压力,比如后续操盘主体沟通或是利润考量。

  卓越此次拿地确实惹眼,一举拿地超百亿元,与往日低调风格不相符合。不管之后资金投入多少,目前看来确实称得上是“黑马”的存在。

  对于押宝北京导致各城市公司面临资金不足的争议,卓越方面同样予以否认,对相关媒体称“不存在押宝北京的问题”,卓越在大本营大湾区有良好的土储,2020年70%以上销售额来自长三角,接下来上海的集中供地也会参与。

  卓越同时强调自身现金流安全性。

  “截至2020年底,卓越集团经营性净现金流200多亿元,个别媒体报道的现金流问题并不存在。”市场上盛传的2021年预计销售回款200亿是取自卓越商管的,相关数据指引亦是卓越商管方面的,而该公司仅是卓越旗下一子公司,所以呈现的债务数据也不能代表卓越。

  因为卓越集团并未上市,所以无从考究其资金状况。根据卓越官网显示,2019年,卓越总资产超过1900亿元,累计开发面积超2000万平方米,自持一线核心地段商业面积近120万平方米,土地储备超5000万平方米,近70%位于。

  从规模上看,按照观点指数发布的2020中国房地产销售TOP100榜单显示,卓越2020年销售金额为1036.2亿元,位列40名,完成了此前定下的“三年千亿”目标。

  去年定下了新的目标,于2020年11月,卓越集团董事长李华在内部会议上提出,两三年内希望卓越能做到行业TOP20。

  道阻且长,迈入千亿之后,卓越在规模上费心不少。据相关媒体不完全统计,截至5月10日,2021年卓越拿地已投入超过170亿元,拿地金额超2020年全年的70%。

  亦有说法称,去年明星职业经理人陈凯加盟,全面领导地产开发和资产运营板块,是为了助力卓越规模上升,此轮如此高调拿地,也少不了他的指引。